Рубрика: Новости Росреестра

 С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эксперты Росреестра разъяснили одну из ключевых новелл закона, которая предусматривает изменение порядка регистрации сделок с земельными участками.

В чём заключаются изменения?

Изменения внесены в статью 26 Закона о регистрации недвижимости. Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.

В частности, с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ.

Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.

«По состоянию на 01 января 2025 года на территории Ленинградской области 317 626 земельных участков не имеют сведений о координатах и не могут отображаться на Публичной кадастровой карте, соответственно, владельцы данных земельных участков с 01 марта 2025 года не смогут осуществлять сделки со своей недвижимостью. Управление рекомендует проверить наличие координат и, в случае их отсутствия, обратиться к кадастровым инженерам для проведения межевания и уточнение местоположения своих участков», — отметил руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области Игорь Шеляков.

Почему так важно установить границы земельного участка?

Как отмечают специалисты Росреестра, при отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его площадь. Соответственно, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта.

Также имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.

Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходиться обращаться в суд. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков — одни из самых сложных и длительных.

Кроме того, встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.

Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц.

Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.

Как проверить, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?

Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка достаточно просто. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту Росреестра, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок.

Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.

На каком этапе сделки возможно приостановление?

Как сообщают специалисты Росреестра, документы для осуществления учётно-регистрационных действий будут приняты в установленном порядке. Однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учётно-регистрационные действия будут приостановлены.

Как внести в ЕГРН границы земельного участка?

Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап — ознакомление с результатами замеров. Далее — процесс согласования границ с владельцами смежных участков.

В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом он не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.

При этом специалисты Росреестра отмечают, что при уточнении границ участка потребуется выполнение мероприятий по согласованию уточненного местоположения границ. Сроки этих мероприятий зависят от конкретной ситуации и не могут быть определены или указаны заранее.

Напомним, что уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.

Действия правообладателей земельных участков, направленные на обеспечение внесения в ЕГРН сведений о границах земельных участков, урегулированы федеральным законодательством (Закон «О кадастровой деятельности», Закон о регистрации недвижимости) и не являются новеллами законодательства.

Управление Росреестра по Ленинградской области приступило к работе по передаче в органы местного самоуправления документов, удостоверяющих права на ранее учтенные объекты недвижимости и оформленных до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К таким документам относятся Свидетельства на право собственности на землю и Государственные Акты о праве пользования землей.

Вышеперечисленные документы будут использованы органами местного самоуправления для выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

В настоящее время Управлением переданы в полном объеме на постоянное хранение оригиналы правоудостоверяющих документов по Бокситогорскому муниципальному району, Пикалевскому городскому поселению Бокситогорского муниципального района; Ефимовскому городскому поселению Бокситогорского муниципального района, Волховскому муниципальному району, Киришскому муниципальному району, Сланцевскому муниципальному району, Тихвинскому муниципальному району, Важинскому городскому поселению Подпорожского муниципального района; Никольскому городскому поселению Подпорожского муниципального района, Вознесенскому городскому поселению Подпорожского муниципального района, Кузнечнинскому городскому поселению Приозерского муниципального района.

Таким образом, за предоставлением информации и копий документов, удостоверяющих права на ранее учтенные объекты недвижимости по вышеуказанным районам, необходимо обращаться:

-в администрацию Бокситогорского муниципального района по адресу: 187650, Ленинградская область, г. Бокситогорск, ул. Социалистическая, дом 9;

-в администрацию муниципального образования Пикалевское городское поселение Бокситогорского муниципального района по адресу: 187600, Ленинградская область, г. Пикалево, ул. Речная, дом 4;

-в администрацию Ефимовского городского поселения Бокситогорского муниципального района по адресу: 187620, Ленинградская область, ул. Комсомольская, дом 9;

-в администрацию Волховского муниципального района по адресу: 187406, Ленинградская область, г. Волхов, Кировский пр., дом 32;

-в администрацию Киришского муниципального района по адресу: 187110, Ленинградская область, г. Кириши, ул. Советская, дом 20;

-в администрацию Сланцевского муниципального района по адресу: 188560, Ленинградская область, г. Сланцы, пер. Почтовый, дом 3;

-в администрацию Тихвинского муниципального района по адресу: 187556, Ленинградская область, г. Тихвин, 4-й микрорайон, дом 42;

-в администрацию муниципального образования Важинское городское поселение Подпорожского муниципального района по адресу: 187742, Ленинградская область, Подпорожский район, г.п. Важины, ул. Осташева, дом 6;

-в администрацию муниципального образования Никольское городское поселение Подпорожского муниципального района по адресу: 187741, Ленинградская область, Подпорожский район, г.п. Никольский, ул. Новая, дом 5;

-в администрацию муниципального образования Вознесенское городское поселение Подпорожского муниципального района по адресу: 187750, Ленинградская область, Подпорожский район, г.п. Вознесенье, ул. Комсомольская, 22;

-в администрацию муниципального образования Кузнечнинское городское поселение Приозерского муниципального района по адресу: 188751, Ленинградская область, Приозерский район, пгт. Кузнечное, ул. Гагарина, дом 5 А.

Вместе с тем Управлением в настоящее время проводится поэтапная передача документов по Всеволожскому муниципальному району, Выборгскому муниципальному району, Гатчинскому муниципальному району, Приозерскому муниципальному району, Волосовскому муниципальному району, Лодейнопольскому муниципальному району, Кингисеппскому муниципальному району, Кировскому муниципальному району, Лужскому муниципальному району, Тосненскому муниципальному району, Ломоносовскому муниципальному району и в администрацию Сосновоборского городского округа Ленинградской области.

В этой связи Управление продолжает предоставлять информацию и копии документов, удостоверяющих права на ранее учтенные объекты недвижимости заинтересованным лицам, до момента полной передачи документов в вышеперечисленные органы местного самоуправления.

В соответствии с частью 5 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2020 № 518 – ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с целью выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, Росреестр обязан в срок до 01 января 2025 года передать в органы местного самоуправления оригиналы документов, удостоверяющих права на ранее учтенные объекты недвижимости и оформленных до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», хранящиеся на бумажном носителе.

Недвижимость является одним из самых ценных активов для многих людей. Однако, она также является объектом внимания мошенников.

Управление Росреестра по Ленинградской области напоминает о том, как обезопасить себя от мошеннических действий при покупке или продаже недвижимости.

В первую очередь напомним о том, на что необходимо обратить внимание всем собственникам недвижимости, вне зависимости от того, планируете ли вы продавать недвижимость или нет:

1. Проверьте свои документы на недвижимость.

К правоустанавливающим документам относятся договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о собственности или наследстве.

Документом, подтверждающим ваше право на объект недвижимости, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней не должно содержаться ошибок и неточностей.

1. Внесите в ЕГРН актуальный адрес электронной почты.

Таким образом Росреестр уведомит вас в случае, если кто-то подаст документы о регистрации сделки с Вашей недвижимостью, как в бумажном, так и в электронном виде.

1. Подайте заявление о запрете регистрации сделок без личного участия.

В ЕГРН внесут запись о том, что ваш объект недвижимости нельзя будет продать по доверенности. Такое заявление можно подать в любом офисе МФЦ.

Как проверить объект перед покупкой:

• Покупатель должен убедиться, что продавец является ее законным собственником и что все документы в порядке. К правоустанавливающим документам относятся, договор купли-продажи или договор дарения, свидетельство на наследство.
• Основные характеристики объекта и историю перехода прав можно узнать из выписки из ЕГРН. Попросите продавца заказать вышеуказанную Выписку из ЕГРН.
• Проверить документы на квартиру и проведенные перепланировки.
• Если недвижимость продается по доверенности, нужно проверить её действительность (по QR-коду) на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Обязательно проверьте, кто проживает в квартире и есть ли задолженность по коммуналке (Также можно попросить у продавца предоставить справку по форме 9).
• Если частью недвижимости владеют дети, то продавец должен предоставить разрешение на продажу от органов опеки.
• Разрешение на продажу от супруга (если квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи).

• Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу. Нотариус проверит правоустанавливающие документы и запросит необходимые сведения, а еще ответственность нотариуса застрахована.

На что рекомендуем обратить внимание продавцу недвижимости:

• Соблюдайте осторожность при передаче своих персональных данных. Не лишним будет составление соглашения об обработке персональных данных, в котором будет отражено, что третье лицо получило от вас документы.
• Обязательно указывайте в договоре реальную цену, ведь в случае аннулирования сделки и признания ее недействительной вы сможете вернуть только сумму, указанную в договоре.
• Организуйте безопасный расчёт: стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам.

В Управление Росреестра по Ленинградской области регулярно поступают обращения от собственников земельных участков с неустановленными границами по поводу споров с соседями, межевание которых проведено в соответствии с действующим законодательством, и в подавляющем числе случаев оказывается прав тот собственник, который заранее позаботился и провел процедуру межевания.  Таким образом, чтобы оградить себя от лишних споров с соседями, в том числе и судебных, а также чтобы продать, подарить или оформить наследство на землю, необходимо определить границы своего земельного участка.

Руководитель Управления Игорь Шеляков: «Чётко определенные границы земельного участка позволят не только провести любые законные сделки, но и защитить свои имущественные права, избежать споров с соседями. Определение границ своего земельного участка также полезно тем, кто собирается возводить строения, например, дом, баню или даже забор, в соответствии с требованиями по допустимым расстояниям, в противном случае постройки, возведенные без соблюдений всех нормативов и параметров, придётся снести».

Единственным на сегодняшний день способом чётко определить границы своего земельного участка является межевание.

Данная процедура выполняется лицензированными специалистами – кадастровыми инженерами.

Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав сократились до трех дней в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства.

Для членов некоммерческих организаций до 1 марта 2031 года, независимо от даты вступления в членство, есть возможность приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный участок без проведения торгов в собственность бесплатно.

Управление Росреестра по Ленинградской области напоминает о том, что каждую пятницу в своих социальных сетях (Вконтакте https://vk.com/rosreestr47, Телеграм https://t.me/rosreestr47)  мы публикуем график горячих линий, которые проводят территориальные отделы Управления по вопросам регистрации прав, кадастрового учёта, земельного надзора и другим вопросам, которые могут возникнуть у собственников недвижимости в Ленинградской области.

Так, Приозерский отдел Управления кратко ответит на вопросы, заданные в ходе проведения таких горячих линий:

• Вопрос: Как перевести две квартиры в статус жилого дома, если право собственности на одну квартиру не зарегистрировано?

Ответ: Сначала необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру, а затем собственникам этих двух квартир составить соглашение (договор) о переводе квартир в жилой дом и подать документы в Управление Росреестра по Ленинградской области.

Подать документы можно в любом МФЦ Российской Федерации, вне зависимости от того, где находится недвижимость, а также в электронном виде через сервисы Росреестра rosreestr.gov.ru.

• Вопрос: Как выяснить сведения о собственнике заброшенного соседнего участка?

Ответ: Рекомендуем обратиться в администрацию по месту нахождения объекта для установления сведений о собственнике.

• Вопрос: Как мне согласовать границы участка с соседями при межевании?

Ответ: При межевании земельного участка границы согласуются с собственниками граничащих участков, которые ранее не проходили процедуру межевания, для этого рекомендуем обращаться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана.

Посмотреть рейтинг кадастровых инженеров, осуществляющих деятельность на территории Ленинградской области можно на нашем официальном сайте, ссылка: https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/reyting-kadastrovykh-inzhenerov-leningradskoy-oblasti/reyting-kadastrovykh-inzhenerov-leningradskoy-oblasti-2022-g/  (перейдя на сайт, не забудьте убедиться, что в геолокации стоит «Ленинградская Область»).

Также специалисты Управления в режиме видеоконференцсвязи консультируют на площадках МФЦ Ленинградской области. Посмотреть график и информацию о записи на консультацию можно на сайте МФЦ: https://mfc47.ru/press-center/list.php/?ELEMENT_ID=749365

Управление Росреестра по Ленинградской области расскажет, можно ли продать комнату в своей квартире

Статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Собственник имеет право провести раздел квартиры в том случае, если комнаты изолированы.

Для раздела квартиры необходимо сначала снять с кадастрового учёта и произвести государственную регистрацию прекращения права собственности на квартиру, затем, заново поставить на кадастровый учёт комнаты в разделанной квартире и зарегистрировать права собственности на вновь образованные комнаты.

Снять с учёта квартиру и подготовить технические планы на комнаты собственнику поможет кадастровый инженер.

После подготовки технических планов на комнаты, заявителю необходимо обратиться в любой из офисов МФЦ с техническими планами на комнаты в электронном виде, заявлением о прекращении права собственности на квартиру в связи с ее разделом, заявлениями о регистрации права собственности на образованные комнаты, документ об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей за каждую комнату.

После всех регистрационно-учётных действий собственник получит выписки из Единого государственного реестра недвижимости на каждую из комнат, после чего сможет распоряжаться ими по своему усмотрению.

Обращаем внимание, что при разделе квартиры, она становится, фактически, коммунальной, и местами общего пользования в ней становятся помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты: санитарные узлы (туалет, ванная комната), прихожая, кладовка и кухня.

При продаже комнаты или комнат, необходимо, в первую очередь, предложить недвижимость собственникам, проживающих в одной квартире- они имеют первоочерёдные права на приобретение.

При возникновении споров по использованию общей площади Управление Росреестра по Ленинградской области рекомендует обращаться в суд.

Сведения единой электронной картографической основы (ЕЭКО) впервые стали отображаться в качестве картографической подложки на публичной кадастровой карте (ПКК). Новый ресурс позволяет предоставлять пользователям актуальную государственную мультимасштабную карту и ортофотопокрытие (фотографические планы местности с точной привязкой к заданной системе координат), а также заменить зарубежные картографические подложки.

«Вывод на публичную кадастровую карту сведений ЕЭКО стал возможным благодаря запуску в декабре 2021 года государственной информационной системы ведения единой электронной картографической основы (ГИС ЕЭКО). По сути, впервые с момента начала функционирования в 2010 году ПКК получила отечественную юридически значимую цифровую картографическую подложку. Это результат работы Росреестра, направленный на выполнение стратегической задачи по импортозамещению геоинформационных технологий, не уступающих зарубежным аналогам. Новый механизм позволит гражданам, государственным органам и участникам рынка недвижимости получать обновляемые и метрически точные государственные сведения ЕЭКО в различных форматах – в виде ортофотопланов, топографических карт и планов», – заявил руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

По его словам, в 2021 году сервисом «Публичная кадастровая карта» воспользовались 10,2 млн граждан. Ожидается, что в 2022 году количество пользователей увеличится с учетом нового функционала ПКК.

В основе ГИС ЕЭКО лежит платформа, включённая в реестр программного обеспечения российского происхождения Минкомсвязи России. Информационная система позволяет создавать, обновлять и осуществлять мониторинг актуальности сведений Единой электронной картографической основы, а также предоставлять ее в различных видах и форматах.

ЕЭКО представляет собой совокупность пространственных данных. В настоящее время она сформирована на всю территорию России в масштабах от 1:2 500 000 до 1:50 000, в масштабе 1:25 000 покрыта вся территория страны с высокой плотностью населения. Этого достаточно для решения прикладных задач территориального планирования. Завершение работ по созданию ЕЭКО крупных масштабов в виде ортофопланов предусмотрено госпрограммой «Национальная система пространственных данных» до конца 2024 года.

«В рамках Национальной системы пространственных данных Росреестр создает единую цифровую среду, обеспечивая доступность открытых пространственных данных о земле и недвижимости из различных источников. Для этого такие данные необходимо объединить на платформе, которая будет создана на основе российского программного обеспечения с использованием открытых программных решений. Отображение на публичной кадастровой карте сведений ЕЭКО, а также ввод в эксплуатацию ГИС ЕЭКО и ГИС «Федеральный портал пространственных данных» (ФППД) – первые шаги будущей системы. В 2022 году мы продолжим работать над созданием новых удобных инструментов по использованию и применению пространственных данных в разных сферах в интересах людей, органов государственной власти и бизнеса», — сообщила заместитель руководителя Росреестра, руководитель цифровой трансформации Елена Мартынова.

Физические и юридические лица могут получить сведения ЕЭКО посредством федерального портала пространственных данных (ФППД). Запущенная в конце 2021 года государственная информационная система упростила этот процесс.

«Через личный кабинет ГИС ФППД реализованы возможности для подачи заявлений о предоставлении сведений ЕЭКО и осуществления онлайн-оплаты таких сведений. Также в личном кабинете реализован функционал по визуализации и работе с полученными сведениями ЕЭКО, в том числе с добавлением пользовательской тематической информации», — рассказала директор ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» Татьяна Турчанова.

Использование сведений ЕЭКО для отображения на публичной кадастровой карте предусмотрено Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно закону, ПКК представляет собой тематическую карту, картографической подложкой которой является единая электронная картографическая основа, создаваемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии.

Топографические карты и планы в составе ЕЭКО включают информацию о таких объектах, как рельеф суши, гидрография и гидротехнические сооружения, населенные пункты, промышленные, сельскохозяйственные и социально-культурные объекты, дорожная сеть и дорожные сооружения, растительный покров и грунты, границы и ограждения, наименования географических объектов. Эта информация в новом качестве и точными координатами доступна всем пользователям публичной кадастровой карты.

Кроме ЕЭКО, на публичной кадастровой карте остались представлены две предыдущие картографические подложки: карта России из открытых данных и картографическая основа ПКК. Это связано с тем, что создание ЕЭКО полностью не завершено, поэтому при необходимости пользователи смогут переключить слои и найти нужную информацию.